Como impugnar seu IPTU?

É nossa Constituição que dita competir aos Municípios tributar a propriedade predial e territorial urbana, em sintonia com a política de desenvolvimento urbano, com o objetivo de ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes, podendo até instituir o chamado imposto progressivo no tempo.

E foi com esse aval da Constituição Federal, que o Estatuto das Cidades (Lei Federal n. 10257, de 2001) permitiu ao poder público municipal determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, fixando as condições e os prazos para implementação da referida obrigação. Em síntese, esse IPTU Progressivo no Tempo, permite notificar os proprietários para que, no prazo de um ano, apresentem projeto de edificação no terreno. Não cumprida tal obrigação, entra em cena o IPTU Progressivo, até que ela seja atendida, sob pena de desapropriação do imóvel, depois de decorridos 5 anos de cobrança do IPTU Progressivo.

Não bastasse esse cipoal de normas, agora vem o Código Tributário Nacional para repetir que o IPTU tem como fato gerador tanto a propriedade quanto o domínio útil ou, até mesmo, a posse de bem imóvel localizado na zona urbana do Município. Mas o que merece especial atenção é que a definição legal de zona urbana obrigatoriamente deveria respeitar ao menos dois dos seguintes melhoramentos a cargo do Poder Público: meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; abastecimento de água; sistema de esgotos sanitários; rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel.

Mas como tudo neste país é bem mais complicado do que parece, no litígio judicial entre o município de São José do Rio Preto e a Aufer-Agropecuária S/A, sobre a ilegalidade da cobrança de IPTU de 2007 a 2010, sobre imóvel em loteamento aprovado e incluído no perímetro urbano, sem que existissem esses melhoramentos mínimos, o juiz local entendeu mesmo assim cabível a cobrança do tributo; houve apelação e o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu o contrário (sem pelo menos dois melhoramentos não incidiria o IPTU); finalmente, em 23 de fevereiro de 2021, o Superior Tribunal de Justiça restabeleceu a sentença do juiz local, reformou o acórdão do tribunal paulista, para decidir que "a existência de previsão em lei municipal de que a área é urbanizável ou de expansão urbana, [...] afasta, para fins de incidência do IPTU, a exigência dos melhoramentos”...

Bem verdade que não foi a nossa nova Lei do IPTU (Lei Complementar nº 798, de 2025), mas o Código Tributário Nacional, que estabeleceu que “a base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel”. Nosso problema é que são os anexos da nossa lei municipal do IPTU que instituíram uma tal “Planta Genérica de Valores”, para fins de lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano, cujos valores exorbitantes passaram a constituir elemento para apuração da base de cálculo do tributo.

Mas nosso Código Tributário do Município assegura ao contribuinte impugnar o IPTU a partir da Notificação de seu lançamento, expondo-se as provas e as razões de fato e de direito, gerando imediato efeito suspensivo da cobrança. Na prática, ao verificar distorções entre o valor de mercado e o valor atribuído pelo município ao imóvel, recomenda-se obter um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, com profissional credenciado no CRECI, dirigir-se ao Poupa Tempo e impugnar seu IPTU; se indeferido, restará ir àquele nosso conhecido Poder Judiciário.

Azor Lopes da Silva Júnior
Advogado, professor de direito e coronel da Polícia Militar