Tokenização chega ao mercado imobiliário e promete unir velocidade e segurança nas transações

A digitalização de ativos, conhecida como tokenização, avança no setor imobiliário ao permitir que direitos econômicos ligados a imóveis sejam fracionados e negociados em formato digital. A expectativa é ampliar o acesso de investidores, criar alternativas de captação para incorporadoras e tornar mais eficiente a circulação de recebíveis e participações — sem abrir mão de segurança jurídica.

Tokenizar significa converter um ativo — ou um direito sobre ele — em “tokens” registrados em infraestrutura tecnológica, frequentemente blockchain. Esses tokens não são o imóvel em si, mas uma representação digital de um vínculo econômico ou contratual: participação em um empreendimento, direito a parte da receita de aluguel ou créditos originados de vendas e contratos.

No real estate, o interesse cresce porque o “tijolo” é um ativo de alto valor e, historicamente, de baixa liquidez, com processos longos — da aprovação ao lançamento, da obra à comercialização. A tokenização pode reduzir o tíquete de entrada, viabilizar diversificação e, em alguns casos, facilitar a negociação de frações, desde que haja regras claras, lastro bem definido e governança consistente.

Para Jaques Bushatsky, advogado e integrante do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP, a tokenização endereça uma crítica antiga do mercado ao aproximar eficiência e segurança: “Muitos comparavam incrédulos a rapidez com que há anos se transferem valores milionários através dos bancos em todo o mundo, com a lentidão com que se perfazem os contratos imobiliários, mesmo aqueles com valores reduzidos”.

Na prática, três modelos se destacam. O primeiro é a tokenização de participação (equity), em que o token reflete uma parcela econômica de um veículo que detém o ativo. O segundo é a tokenização de crédito (debt), voltada a recebíveis: fluxos de caixa de vendas, aluguéis ou estruturas lastreadas em crédito imobiliário. O terceiro é a tokenização de direitos de uso, aplicável a formatos como multipropriedade e benefícios associados a empreendimentos.

O avanço, porém, não elimina riscos do setor nem substitui diligência. A tokenização tampouco “recria” o direito: ela altera a forma de operar contratos e direitos já existentes. Como resume Bushatsky, “o direito obrigacional não é alterado com os tokens; é, isso sim, operado em novos moldes, essenciais diante das exigências dos negócios hoje em dia”.

A conclusão alcançada é que, quando bem estruturada, a tokenização tende a se consolidar como ferramenta para modernizar o funding e democratizar o acesso ao mercado imobiliário.

Thiago Ribeiro

Diretor Regional do Secovi-SP em São José do Rio Preto