O mercado mudou. O investidor mudou na mesma velocidade?
Não existe um modelo certo ou errado de investimento. Existe uma decisão que deve ser tomada
O mercado imobiliário brasileiro sempre foi visto como um investimento de longo prazo, baseado em segurança patrimonial e geração de renda. Nos últimos anos, porém, uma nova lógica passou a orientar parte desse mercado, a busca por rentabilidades elevadas na locação por curta temporada impulsionou o crescimento dos apartamentos compactos em diversas cidades do país. A pergunta que precisamos fazer é: “esse modelo continua oferecendo a mesma relação entre risco e retorno”?
Os dados mostram que essa análise exige cautela. Segundo o Índice FipeZAP, a rentabilidade bruta média do aluguel residencial no Brasil foi de 6,08% ao ano em abril de 2026, chegando a 6,76% nos imóveis de um dormitório. Já a curta temporada ainda não dispõe de indicadores consolidados na mesma proporção. Boa parte das promessas de rentabilidade parte de estimativas de mercado, e não de séries estatísticas consistentes.
Outro aspecto frequentemente ignorado é que receita não significa lucro. A locação por curta temporada incorpora custos recorrentes com gestão, plataformas digitais, limpeza, manutenção, condomínio, IPTU e contas de consumo. Em muitos casos, apenas a administração profissional representa entre 20% e 35% da receita bruta. Soma-se a isso o aumento da complexidade regulatória, com as recentes mudanças tributárias e a decisão do Superior Tribunal de Justiça sobre locações por temporada em condomínios residenciais.
Em São José do Rio Preto, alguns indicadores também merecem atenção. Dados da Brain Inteligência Estratégica mostram que os imóveis compactos representam 15,8% da oferta lançada, mas concentram 26,6% do estoque final disponível. Além disso, 38,7% dessas unidades permaneciam disponíveis, enquanto os imóveis da categoria Standard apresentavam apenas 13,3% de estoque remanescente e absorção de 86,7%. Não se trata de afirmar que exista uma saturação, mas de reconhecer que os compactos vêm sendo absorvidos em ritmo inferior ao dos imóveis tradicionais.
Essa leitura é especialmente importante para cidades médias. O investidor precisa considerar a rentabilidade projetada e o perfil da demanda local, além, claro, do estoque que ainda chegará ao mercado e a capacidade de adaptação do imóvel ao longo do tempo.
Não existe um modelo certo ou errado de investimento. Existe uma decisão que deve ser tomada com base em dados, análise de risco e visão de longo prazo. Os mercados mais sólidos são aqueles que crescem de forma equilibrada — e os melhores investimentos costumam ser os que permanecem competitivos mesmo quando o cenário muda.
Bruno Malvezi
CEO do Grupo IMPPER