Transição para novo modelo tributário requer preparação

A reforma tributária brasileira (Lei Complementar nº 214/2025) promove uma alteração estrutural no sistema de tributos sobre o consumo. O novo modelo substitui cinco tributos (IPI, PIS, Cofins, ICMS e ISS) pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), configurando o IVA dual. Essa transformação exige a reavaliação dos processos operacionais e fiscais das empresas, com implicações para o setor imobiliário.

A legislação define diretrizes gerais, mas a aplicação prática depende de atos normativos subsequentes. O processo de regulamentação da Lei interfere no planejamento e na execução das atividades empresariais.

A reforma tributária afeta de maneira distinta as atividades do mercado imobiliário: incorporação, loteamento, intermediação, locação e administração de imóveis. Empresas de incorporação e loteamento enfrentam desafios, por exemplo, na tributação de receitas de longo prazo. A Lei Complementar nº 214/2025 prevê um regime específico para o setor, concedendo redução na base de cálculo do IVA, o que resulta em uma alíquota efetiva menor para as operações imobiliárias.

As atividades de intermediação e locação de imóveis passam a ter tratamento tributário específico. A locação de bens imóveis torna-se expressamente tributável pelo IBS e pela CBS, com a legislação estabelecendo regras para a locação residencial que possibilitam alíquotas reduzidas. A tributação de comissões e a prestação de serviços requerem atenção na transição, especialmente quanto à elegibilidade e ao aproveitamento de créditos. No segmento de administração de condomínios, a natureza das receitas e despesas, muitas vezes ligadas a serviços de terceiros e rateios, demanda uma análise cuidadosa das novas regras para garantir a conformidade fiscal.

Um aspecto prático relevante na implementação da reforma é que as empresas terão de operar com dois sistemas contábeis simultaneamente durante o período de transição, que se estende até 2033. Nesta fase, as empresas deverão apurar e recolher os tributos antigos (PIS, Cofins, IPI, ICMS, ISS) e os novos (IBS e CBS). A coexistência dos dois regimes exige investimentos em tecnologia e na adaptação dos sistemas de gestão.

As empresas precisarão manter controles paralelos para garantir a correta apuração de cada tributo, a segregação de receitas e despesas e o aproveitamento adequado dos créditos fiscais. A preparação para essa dupla contabilidade envolve a capacitação das equipes, a revisão de contratos e uma atenção constante ao processo de regulamentação, medidas essenciais para mitigar riscos e assegurar a continuidade dos negócios no novo ambiente tributário.

Ciente dos desafios, o Secovi-SP reuniu especialistas em um grupo de trabalho para participar das discussões sobre a reforma desde o início de sua tramitação. O acompanhamento inclui diálogo com o governo, com a equipe da Receita Federal que se dedica ao tema e com parlamentares, visando esclarecer e atenuar os impactos das novas regras sobre o setor. A interlocução se mantém durante a regulamentação, permitindo antecipar cenários e orientar as empresas.

Thiago Ribeiro

Diretor Regional do Secovi-SP em São José do Rio Preto.