Crescem as negociações de imóveis direto com proprietário na região de Rio Preto
Venda de imóveis usados com parcelamento direto com o proprietário representa 47% das transações na região de Rio Preto em março, de acordo com o Creci; modalidade requer cuidados extras
Comprar um imóvel não é tarefa fácil, sobretudo pela dificuldade em conquistar financiamento em função das restrições de crédito provocadas pela pandemia de Covid-19. Com isso, quem tem um imóvel para vender adota uma estratégia mais simples, mas que requer cuidados dobrados ao fechar o contrato, o parcelamento direto pelos proprietários.
Segundo dados do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci) 47% das vendas de imóveis usados foram feitas por essa modalidade no mês de março, na região de Rio Preto. O financiamento por bancos privados, por exemplo, é responsável por 29,4% das vendas. O levantamento envolveu 27 imobiliárias em Bady Bassitt, Catanduva, Fernandópolis, Jaci, José Bonifácio, Mendonça, Nova Granada, Palestina, Rio Preto, Urupês e Votuporanga.
De modo geral, as vendas de casas e apartamentos cresceram 61,32% no período, acumulando alta de 9,73% no primeiro trimestre de 2022. A principal faixa de preço é de até R$ 500 mil, com metade das vendas realizadas. Os imóveis mais vendidos em março tinham o mesmo padrão: três dormitórios, com duas vagas de garagem e área útil de, em média, 101 a 200 metros quadrados.
A resposta para este comportamento de quem compra e vende pode estar na alta dos juros. Com menos oferta de crédito por parte dos bancos, o custo deste crédito aumenta, o que torna o financiamento mais caro. Sendo assim, financiar diretamente com o dono do imóvel se torna mais interessante do que procurar um banco.
Com a taxa Selic a 12,75%, a tendência é de que os juros dos financiamentos de imóveis feitos pelos bancos subam. “Ao fazer a transação direto com o dono do imóvel, você perde a segurança de ter uma instituição financeira sólida, garantindo a transação. Precisa ter uma boa orientação jurídica para fazer isso. Tem o ônus e tem o bônus”, diz o economista Bruno Sbrogio.
E muita gente tem preferido este risco a ficar com o imóvel encalhado no mercado. Segundo o diretor-regional do Creci em Rio Preto, Sidney Sabino, a flexibilização é generalizada. Há quem aceite até mesmo outros imóveis ou bens como carros em troca do imóvel. “Estamos passando por um momento atípico, com inflação alta, eleição e ainda temos a questão dos juros altos. Isso está fazendo com que quem negocia não seja intransigente. Se antes a pessoa só aceitava o dinheiro à vista, agora é obrigada a negociar”, comenta Sabino.
À vista
O mesmo levantamento do Creci relata que a venda à vista dos imóveis representa apenas 17,6% das transações. Apesar dos esforços do Governo Federal para aquecer o setor, com o projeto Casa Verde e Amarela, substituto do Minha Casa, Minha Vida, os financiamentos concedidos pela Caixa Econômica Federal só aparecem no fim da fila. Eles representam apenas 5,8% das transações.
E mesmo que o envolvido na transação tenha conhecimento de todo o processo, Sabino ainda recomenta o acompanhamento de todo o processo de venda por um corretor ou imobiliária. “Eles fazem a intermediação, puxar certidões, documentos, checar valores. Isso é bom para as duas partes, uma vez que o contrato de compra e venda não pode ser cancelado”, arremata Sabino.
Transação direta requer ainda mais cuidados
No aspecto jurídico, outro ponto que carece de cuidados é a inspeção da documentação. Segundo o coordenador de direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) de Rio Preto, Rafael França, as transações realizadas de maneira direta, pelo mercado privado, costumam ter cláusulas mais criativas, que envolvem permuta com outros bens, sejam eles móveis ou imóveis.
Por isso, a precaução, neste momento, se torna uma aliada importante ao longo na negociação. Além dos valores do imóvel em si, é necessário também checar as cláusulas de eventuais reajustes dos contratos. No momento, a maioria daqueles que procura comprar um imóvel a prazo foge dos reajustes pelo Índice Nacional de Preços ao consumidor (INPC).
Pelo fato de a transação não contar com um anteparo, como um banco ou uma financiadora, as cláusulas do contrato precisam ser ainda mais bem ajustadas. “Tem que tomar cuidado com a informalidade do mercado. Muitas vezes o comprador evita registrar o imóvel de imediato em seu próprio nome por conta dos custos de cartório. Isso gera a preocupação de ter a diligência, de olhar as certidões, a matrícula do imóvel, verificar se não tem nenhum histórico que não possa sugerir uma fraude contra credor”, o que pode se tornar dor de cabeça lá na frente.” (LI)
Juros altos são justificativa
Pelo lado econômico, o principal vilão pela mudança de abordagem dos compradores de imóveis são os juros. O aumento da taxa Selic é um dos fatores que influencia a compra de imóveis novos, mas também dos usados. “O cenário brasileiro não é confiável quando se trata de juros”, afirma o economista Bruno Sbrogio. “O custo do dinheiro no Brasil é caro, então as taxas de juros sempre foram altas. E o Estado é gastador demais, sempre está expedindo dívidas, sempre está gastando mais do que arrecada”, explica.
O efeito colateral disso é que o cenário de longo prazo fica de difícil análise por parte de quem vende o crédito para o consumidor. Sem a certeza de lucro, a forma das grandes instituições se resguardarem é encarecer o crédito. “Com isso, o cenário de longo prazo fica imprevisível e esse é o problema. Quem financia um imóvel não vai financiar em dois anos, vai para 15, 20, 30 anos. Essa ideia de financiar direto com o dono do imóvel é uma forma de tentar arrumar uma forma de se proteger dessa alta dos juros ou ao menos ter uma previsibilidade maior”, analisa Sbrogio.
Fazer o financiamento do imóvel direto com o dono, inclusive, pode facilitar outro ponto, como, por exemplo, as negociações em caso de aumento nas parcelas impulsionado por uma alta nas taxas de juros. “Com o banco é muito mais difícil de negociar. Talvez com uma pessoa, de maneira direta, a negociação fique mais maleável, e seja possível fazer uma negociação caso haja uma diferença muito grande que empurre a taxa de juros para cima”, finaliza Sbrogio. (LI)
Estatísticas
Vendas de casas e apartamentos
- Alta de 61,32% nas transações em março
- Ata de 9,73% no primeiro trimestre
Modalidade / Percentual
- À vista 17,65%
- Financiamento Caixa 5,88%
- Financiamento outros bancos 29,41%
- Direto com proprietário 47,06%
- Consórcios 0,00%
Região / Percentual
- Central 5,00%
- Nobre 75,00%
- Demais regiões 20,00%
Tipo / Percentual
- Luxo 27,27%
- Médio 59,09%
- Standard 13,64%
Casas Vendidas
Dormitórios / Percentual
- 1 0,00%
- 2 33,33%
- 3 55,56%
- 4 11,11%
- 5 ou mais 0,00%
Vagas de garagem / Percentual
- Sem vaga 11,11%
- 1 11,11%
- 2 44,44%
- 3 0,00%
- 4 33,33%
- 5 0,00%
Faixa de preço média / Percentual
- De R$ 101 a R$ 200 mil 25,00%
- De R$ 401 a R$ 500 mil 16,67%
- De R$ 501 a R$ 600 mil 8,33%
- De R$ 701 a R$ 800 mil 16,67%
- De R$ 801 a R$ 900 mil 16,67%
- De R$ 901 a R$ 1 milhão 8,33%
Fonte – Creci