FGV lança novo indicador mensal para locação de imóveis

O Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getulio Vargas (FGV) lançou esta semana um novo indicador mensal para locação de imóveis: o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar). Foi uma alternativa encontrada pela instituição para ajustar a correção de aluguéis à atual realidade do mercado, impactado pelos reflexos da pandemia de Covid-19 na economia. O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), principal referência utilizada para aplicação do reajuste dos valores em contratos, subiu 41% no acumulado de 2020 e 2021, enquanto a renda média do brasileiro está abaixo do patamar em que se encontrava no fim de 2019, ainda na fase pré-pandêmica.

Diferentemente do IGP-M, o Ivar foi elaborado especificamente para o mercado imobiliário. Até o momento, ele é calculado com base em uma média ponderada de dados de aluguéis das cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. A ideia é ampliar o escopo, mas ainda existem poucas informações do mercado em outras capitais.

De acordo com os dados da primeira divulgação, o Ivar fechou 2021 com uma queda de 0,61%. Em novembro do último ano, o indicador havia sofrido uma alta de 0,79%, mas no mês seguinte desacelerou e subiu 0,66%.

Entre novembro e dezembro, o Ivar desacelerou nas suas duas cidades de maior peso. Os preços caíram de 0,78% para 0,48% na capital paulista, enquanto no Rio a queda foi de 1,46% para 1,03%. Em Belo Horizonte e Porto Alegre, por outro lado, eles subiram (de 1% para 1,17% e de 0,27% para 0,43%, respectivamente).

Na variação de 2021, São Paulo fechou o ano com uma queda de 1,83%. Em Porto Alegre, a queda foi de 0,35%. Já em Belo Horizonte e Rio de Janeiro tiveram altas: respectivamente, 1,46% e 0,46%.

A correção do aluguel pelo IGP-M durante a crise de Covid-19 tem gerado o ajuizamento de ações para a substituição do indicador. Em alguns casos, a Justiça vinha acatando pedidos de inquilinos e determinando a correção pelo IPCA.

O Tribunal de Justiça de São Paulo teve diversas decisões nesse sentido, especialmente com relação a aluguéis de lojas em shoppings, como o Iguatemi e o Morumbi. O entendimento também já foi aplicado pela corte em financiamentos imobiliários.

Em Rio Preto também houve reflexos com a disparada dos valores dos aluguéis, quando se utiliza o IGP-M como indexador.Tanto que a saída encontrada por muitas imobiliárias já a partir da metade de 2021 foi buscar uma conciliação entre as partes – proprietários de imóveis e inquilinos – para buscar um meio termo ou mesmo buscar um outro índice que não inflacionasse demais os valores das locações.

O coordenador do IPC da FGV/Ibre, André Braz, já esclareceu que o Ivar não substitui o principal indicador, mas quem vem justamente uma alternativa para as negociações. “O IGP-M segue com seu propósito firme e forte. O Ibre sempre lança novos indicadores e esse dará mais visibilidade ao mercado. O uso dos nossos indicadores é escolha dos agentes econômicos”, afirma Braz.

Captado em base expressiva, novo índice tem papel importante

Já faz algum tempo que o mercado de aluguel de imóveis residenciais vem encontrando dificuldades para estabelecer um índice de preços “apropriado” para o reajuste anual de seus contratos. Os dois índices mais utilizados atualmente são o IGP-M e o IPCA. No entanto, ambos os indicadores, pelos mais diversos motivos, recebem muitas críticas tanto dos locadores como dos locatários das habitações. O que nos leva a seguinte indagação: qual a dificuldade em escolher um índice que reajuste os aluguéis?

Para começar, as partes envolvidas no contrato são, necessariamente, as responsáveis por definir o indexador que reajusta anualmente o valor do aluguel. Afinal, são elas que, ao fim e ao cabo, arcam com as consequências de uma seleção equivocada do índice. No entanto, locadores e locatários têm tido muita dificuldade em consagrar um indexador. Por outro lado, organizações especializadas na criação e computação de indicadores econômicos, como o IBGE, o FGV IBRE, entre outros, procuram disponibilizar um cardápio variado de índices de preços que atendam às mais diversas demandas da sociedade por indexadores. No entanto, em algumas situações a missão não é tão simples. Como parece ser o caso do mercado de aluguéis residenciais.

Diante do imbróglio na definição do indexador nos contratos de aluguel habitacional, surge no cenário o Ivar, índice de variação de aluguéis residenciais do FGV IBRE, que pode ser muito útil e se tornar uma adição relevante ao rol de índices de preços já disponíveis para a sociedade. Como se sabe, a grande dificuldade em se mensurar a inflação dos aluguéis é que os valores anunciados nas ofertas de imóveis para locação usualmente não retratam os preços efetivamente praticados. No caso do Ivar, porém, os preços são captados diretamente de uma base expressiva de contratos de aluguel em vigência. Como explica o pesquisador do FGV IBRE Paulo Picchetti, que liderou os esforços para a criação do IVAR: “não se trata de mais um índice baseado na oferta de preços de aluguel, mas sim efetivamente de um índice dos preços praticados no mercado em contratos de aluguel”.

Luiz Guilherme Schymura de Oliveira, Diretor do Instituto Brasileiro de Economia (IBRE/FGV)