Vale a pena financiar imóvel usado direto com o proprietário?

O financiamento de imóveis diretamente com o proprietário é uma modalidade que tem ganhado força na região de Rio Preto. É o que identificou o levantamento mais recente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP), referente às negociações feitas no mês de abril, quando 42,31% dos imóveis negociados foram financiados entre comprador e proprietário, sem a mediação de um banco.

A pesquisa, que consultou 36 imobiliárias e corretores da região, mostra uma tentativa dos compradores locais de fugir das altas taxas de juros bancários que, a depender da instituição credora escolhida, varia de 9,8% até 18,27% ao ano, de acordo com informações do Banco Central referentes a abril.

Presidente do CreciSP, José Augusto Viana explica que a substituição dos bancos pela negociação com os proprietários não é um movimento natural do mercado, já que esse tipo de negócio tem alcance limitado e atinge pequenas frações da população.

Apesar de a negociação com o proprietário resultar em parcelas com taxas reduzidas, essa modalidade costuma ter prazos mais curtos, de, no máximo, 36 meses. Outro ponto que ele destaca é em relação ao pagamento da entrada do financiamento, que, nesses casos, é comum ser uma quantia superior a 50% do valor do imóvel. O que é diferente da política aplicada pelos bancos, cujo prazo chega a 35 anos e os valores de entrada são reduzidos.

"As pessoas que vendem imóveis nessa modalidade são habituadas a fazerem negócios. São comerciantes e pequenos empresários, que provavelmente não estão necessitando da totalidade do dinheiro no momento da venda, então aceitam fazer o parcelamento. Situação diferente daquele cidadão que está financiando o imóvel pela primeira vez ou vai comprar para morar", explica.

Outro ponto que Viana Neto destaca é a importância de se ter um corretor acompanhando o processo, já que esse profissional é habilitado para lidar com esse tipo de transação, que envolve altas quantias de dinheiro.

"Embora a garantia seja sólida, que é o próprio imóvel, qualquer tipo de problema nesse curso torna-se grave, porque sempre envolve muito dinheiro. E aí o perigo de uma questão dessa ser judicializada é maior. Normalmente é um negócio muito seguro, mas que requer uma análise bem minuciosa", orientou.

Ele afirma ainda que os bancos são, ou deveriam ser, os protagonistas naturais no processo de compra e venda de imóveis, porque têm caixa e expertise para financiar a médio e longo prazos, além de dispor de mecanismos para assegurar o recebimento desses empréstimos em condições muito melhores que os proprietários.

Perspectivas

Viana Neto vê como exemplo desse “protagonismo essencial” dos bancos no mercado imobiliário a recente decisão anunciada pela direção da Caixa Econômica Federal (CEF) de crescer 20% no segmento, já contabilizando um recorde de R$ 34,4 bilhões em contratações no primeiro trimestre.

A instituição reformulou o Plano Empresário, concedeu carência em financiamentos e reduziu em março a taxa de juros da linha de crédito atrelada à poupança para 8,97% ao ano, até 1 ponto percentual a menor que em outros bancos.

Em relação ao futuro do papel dos proprietários no financiamento imobiliário, o presidente do CreciSP avalia que a tendência é de redução, mas que isso depende de condições mais acessíveis por parte dos bancos. "Se os bancos flexibilizarem, essa situação se inverte, já que o financiamento imobiliário é mais cobiçado pelos prazos maiores e parcelas menores. Agora, caso isso não ocorra, esse tipo de negócio vai continuar acontecendo. Mas a tendência é de redução, porque nem todo mundo tem condição de fazer negócio direto com proprietário", conclui.

(Colaborou Júlia de Britto)